Realitní trh 2025: Česká republika a Španělsko - ceny, poptávka, úrokové sazby a výhled pro rok 2026

Ačkoli rok 2025 ještě neskončil a oficiální výroční zprávy regulátorů budou zveřejněny až na začátku roku 2026, již nyní (na základě výsledků prvních tří čtvrtletí) pozorujeme jasné a stabilní trendy vývoje rezidenčních trhů v České republice a na pobřeží Costa del Sol.

Růst cen pokračuje, poptávka se postupně stabilizuje a pokles úrokových sazeb podporuje aktivitu jak kupujících, tak i investorů.

Na základě nejnovějších údajů ČSÚ, ČNB, Deloitte, ČBA Hypomonitor, INE a Registradores de España jsme připravili přehled klíčových ukazatelů roku 2025 a doplnili jej o pohled Vivinvest na rok 2026.

Rezidenční trh v České republice se v roce 2025 nachází ve fázi stabilního oživení. Podle odhadů ČBA Hypomonitoru, založených na údajích ČSÚ, vzrostly ve 3. čtvrtletí 2025 nabídkové ceny bytů mezičtvrtletně přibližně o 3,7 %. Nejedná se již o prudký odraz po poklesu v letech 2022–2023, nicméně růst zůstává výrazný, zejména v segmentu novostaveb. (zdroj: cbamonitor.cz )

Deloitte ve svém Develop Indexu za 3. čtvrtletí 2025 potvrzuje další růst cen nových bytů v Praze:

průměrná cena v hlavním městě dosahuje úrovně kolem 171 700 Kč/m² a meziroční dynamika se v tomto segmentu pohybuje přibližně mezi +5–6 %. V některých částech Prahy s omezenou nabídkou je růst ještě výraznější. Analytické podklady jsou dostupné v aktuálních zprávách Deloitte věnovaných rezidenčním projektům a trhu nájmů (zdroj: Deloitte Develop Index, Deloitte Rent Index)

Podobný vývoj sledujeme i na nájemním trhu: podle Rent Indexu nájemné v Praze roste přibližně o 5–7 % meziročně, s mírným mezikvartálním růstem okolo 1–2 %. Tyto výsledky odrážejí dva paralelní trendy: část domácností odkládá nákup bydlení a zůstává v nájmu, a velká města i nadále přitahují obyvatele z regionů i ze zahraničí.

Finanční zátěž kupujících je výrazně nižší než v období vrcholu sazeb. ČNB v průběhu roku opakovaně snížila základní úrokovou sazbu a ke konci roku 2025 se dvoutýdenní repo sazba pohybuje na úrovni 3,50 %. Podle ČBA Hypomonitoru dosáhla průměrná úroková sazba u nových hypoték v říjnu 2025 přibližně 4,5 %, přičemž objem nových hypoték výrazně převyšuje slabé výsledky roku 2023 a přibližuje se hodnotám z let 2021–2022. (zdroj: cbamonitor.cz, cbamonitor.cz)

Z pohledu poptávky působí stále efekt „odložených rozhodnutí“. Již v roce 2024 vzrostl počet transakcí s bydlením v Česku přibližně o třetinu oproti roku 2023 a zvýšená aktivita přetrvává i v roce 2025. Největší poptávka je nadále v Praze a velkých regionálních centrech. Nejlépe se daří moderním novým projektům s kvalitní infrastrukturou - oproti zastaralému bytovému fondu. (zdroj: zpravy.kurzy.cz)

Z našeho pohledu vstupuje český rezidenční trh do roku 2026 jako stabilní a předvídatelný. U kvalitních projektů v Praze a v perspektivních lokalitách v okolí očekáváme umírněný růst cen v rozmezí přibližně 5–8 % ročně. Segment novostaveb bude nadále posilovat díky omezené nabídce moderních projektů v kombinaci s nižšími sazbami ČNB a postupným zlevňováním hypotečního financování, což vytváří příznivé podmínky pro konzervativně orientované investory.

Pro investiční strategie zůstává Česká republika „základnou“ - tedy trhem s jasnou logikou, strukturální stabilitou a důrazem na klíčové faktory, jimiž jsou lokalita, kvalita developera a důsledné řízení rizik.

Španělský rezidenční trh pokračuje v roce 2025 v dynamickém růstu. Podle oficiálního Indexu cen bydlení (Índice de Precios de Vivienda, IPV), zveřejněného INE, vzrostly ve 3. čtvrtletí 2025 ceny bydlení v celonárodním měřítku meziročně přibližně o 12,8 %. U novostaveb se meziroční růst pohyboval kolem 9,7 % a na sekundárním trhu je růst zhruba na úrovni 13,4 %. Od roku 2015 přesahuje kumulativní růst cen 80 %, což představuje historicky velmi vysokou úroveň a potvrzuje pokračující býčí cyklus na trhu bydlení. (zdroj: ine.es, El País, Culmia)

V tomto kontextu vynikají pobřeží Costa del Sol a provincie Málaga jako jedny z nejdynamičtějších regionů ve Španělsku. Statistiky Registradores de España a regionální analytické zprávy potvrzují dvouciferný růst cen v posledních dvou letech, přičemž průměrné cenové úrovně ve městech jako Marbella, Estepona či San Pedro Alcántara převyšují celostátní průměr. Registradores pravidelně zveřejňují statistiky o cenách, objemu transakcí a podílu zahraničních kupujících v rámci Estadística Registral Inmobiliaria. (zdroj: registradores.org).

Údaje INE o transakční aktivitě dále potvrzují, že Andalusie, a především pak Málaga, stabilně patří mezi regiony s nejvyšším počtem obchodů s rezidenčními nemovitostmi v rámci země. V letech 2024–2025 objem transakcí překračuje předkrizové úrovně, zatímco Costa del Sol si udržuje charakter trhu s vysokou likviditou: kvalitní nemovitosti ve správných lokalitách nacházejí kupce jak mezi domácími, tak mezi mezinárodními investory. (zdroj: El País)

Jedním z určujících faktorů růstu je podíl zahraničního kapitálu. V provincii Málaga se podíl zahraničních kupujících dlouhodobě pohybuje kolem 35–40 % všech transakcí. Dominují zájemci z Velké Británie, zemí EU a Skandinávie, nicméně patrně roste také poptávka ze střední Evropy. Tato diverzifikace činí trh méně citlivým na lokální ekonomické cykly a posiluje jeho dlouhodobou stabilitu.

Místní samosprávy - Marbella, Estepona, Mijas, San Pedro Alcántara aj. - ve svých rozvojových strategiích kladou důraz na modernizaci infrastruktury, rozšiřování zelených a veřejných ploch, zlepšování dopravní dostupnosti a digitalizaci povolovacích procesů, včetně postupného rozšiřování území určeného k rezidenční výstavbě. V praxi to znamená investice do dopravních a inženýrských sítí a zjednodušení administrativních postupů, což vytváří pro developery předvídatelnější prostředí, avšak současně zvyšuje konkurenci pokud jde o atraktivní pozemky.

Pro Vivinvest představuje španělský rezidenční trh prostředí s vyšším výnosovým potenciálem ve srovnání s Českou republikou. Působí zde odlišný regulatorní a daňový rámec, specifická dynamika poptávky a výraznější role mezinárodního kapitálu. Náš přístup je jednoznačný: trh Costa del Sol vnímáme jako perspektivní oblast s potenciálem růstu, avšak vstupujeme do projektů pouze při důsledném řízení rizik, podrobném hodnocení jednotlivých lokalit a precizním nastavení produktu pro mezinárodní klientelu.

Pro rok 2026 očekáváme pokračování pozitivního cenového vývoje, i když po období výrazného růstu v letech 2023–2025 může dojít k postupnému zklidnění tempa. Zájem zahraničních kupujících o prémiové a rozvíjející se lokality na Costa del Sol podle našeho názoru zůstane na vysoké úrovni a konkurenční tlak v rané fázi akvizic kvalitních projektů bude nadále zesilovat.

Kombinace českého a španělského trhu vytváří pro Vivinvest vyvážený profil rizika a výnosu.

Česká republika nám poskytuje stabilitu a předvídatelnost. Působíme zde na trhu s jasně danou logikou, transparentními statistickými daty a strukturálním nedostatkem kvalitního bydlení, zejména v Praze a jejím okolí. Tento trh představuje základ našeho portfolia a oporu pro konzervativně zaměřené investiční strategie.

Španělsko, a zejména oblast Costa del Sol, přináší růstový potenciál a mezinárodní rozměr. Jedná se o trh, jehož likvidita je podporována poptávkou z více zemí a jehož výnosový potenciál je vyšší - při důsledném řízení licenčních procesů, financování i celkového produktového konceptu.

Naše strategie pro rok 2026 spočívá v zachování pevného základu portfolia v České republice a v paralelním rozvoji vybraných projektů ve Španělsku. Opíráme se přitom o jednotné principy: hlubokou analýzu rizik, transparentní správu kapitálu, řízení projektů od nejranějších fází až po dokončení a systematickou práci, týkající se s komunikace s investory.

Ve své analytické práci využíváme výhradně ověřené a důvěryhodné zdroje.

● Český statistický úřad (ČSÚ) - oficiální statistiky cen a vývoje rezidenčního trhu (cenovamapa.org)
● Česká národní banka (ČNB) - klíčové sazby a makroekonomické prognózy (cnb.cz).
● ČBA Hypomonitor - pravidelné analýzy hypotečního trhu a úrokových sazeb (cbamonitor.cz, cbamonitor.cz)
● Deloitte Develop Index a Deloitte Rent Index - podrobný přehled cen novostaveb a nájemného v jednotlivých regionech (Deloitte)

● INE - Índice de Precios de Vivienda a statistiky transakcí podle regionů (ine.es, El País , Culmia)
● Registradores de España - data o cenách, objemech obchodů a podílu zahraničních kupujících (registradores.org).
● Banco de España a regionální analytické přehledy Andalusie
● Odborné studie a konzultace s předními poradenskými společnostmi

Český i španělský rezidenční trh vstupují do roku 2026 v obdobné situaci: poptávka po kvalitním bydlení zůstává stabilní, tempo růstu cen je mírné, avšak pozitivní a úrokové podmínky jsou ve srovnání s předchozími lety výrazně příznivější.

Pro společnost Vivinvest to znamená pokračování v realizaci stávajících projektů v České republice, včetně velkého rozvojového projektu v lokalitě Praha-východ, přechod do aktivní fáze výstavby a zahájení prodejů v rámci projektu v San Pedro de Alcántara ve Španělsku, a zároveň cílené vyhledávání nových příležitostí na Costa del Sol, které odpovídají našim nárokům na kvalitu a řízení rizik.

Na závěr bychom rádi poděkovali našim investorům, partnerům a spolupracovníkům za důvěru a společnou práci v roce 2025.

Ať je pro vás rok 2026 rokem jasných rozhodnutí, stabilních výsledků a vnitřního klidu - v podnikání, doma i v budoucích plánech.

Nadále budeme pozorně sledovat vývoj trhu, pracovat s daty i riziky - abychom společně dokázali využít příležitosti, které budou český i španělský rezidenční trh v příštích letech nabízet.